Czy wiesz, jak wygląda codzienne korzystanie z cudzej działki, gdy dostęp do drogi, mediów lub przestrzeni technicznej został uregulowany umową? Służebność pozwala osobie uprawnionej między innymi legalnie przemierzać teren, prowadzić rury albo czerpać wodę ze studni. Sprawdź, na czym polega ona od strony prawnej.
Czym jest służebność i jakie są jej rodzaje oraz elementy, które należy uregulować w umowie?
Służebność należy do ograniczonych praw rzeczowych. Może dotyczyć dwóch sąsiadujących działek lub przysługiwać na rzecz określonej osoby fizycznej. Wyróżnia się 3 główne rodzaje umowy służebności:
- gruntową,
- osobistą,
- przesyłu.
Pierwsza z nich zapewnia dojazd, przejście lub prowadzenie mediów przez cudzy teren. Druga dotyczy konkretnego człowieka, który ma prawo np. mieszkać w danym lokalu. Przesył odnosi się do sieci infrastrukturalnych, takich jak linie energetyczne.
Umowa służebności powinna zawierać precyzyjny opis przebiegu służebności, wskazanie działek oraz sposób korzystania z nich, a także ewentualnych związanych z tym opłat. Im bardziej są szczegółowy jej zapis, tym mniej sporów powstaje w przyszłości.
Jakie prawa ma uprawniony, a jakie obowiązki spoczywają na właścicielu nieruchomości obciążonej?
W ramach ustanowienia służebności uprawniony zyskuje możliwość korzystania z części gruntu zgodnie z treścią umowy. Może wjeżdżać samochodem, prowadzić rurociągi lub ustawić urządzenia. Ma też prawo żądać usunięcia przeszkód utrudniających dostęp. Właściciel nieruchomości obciążonej musi znosić wskazane działania i nie może ich dowolnie ograniczać. Ma jednak prawo oczekiwać poszanowania gruntu i współmiernego używania przestrzeni.
Co ważne w przypadku osobistej służebności mieszkania uprawniony zajmuje konkretny metraż i używa go jak lokator. Właściciel nie może przenieść tej części na inną osobę bez jego zgody.
Kto ponosi koszty utrzymania, napraw i zapewnienia dostępu w ramach służebności?
Co do zasady wydatki obciążają korzystającego. To on dba o na przykład o drożność przejazdu, zużyte elementy instalacji czy odśnieżanie posesji. Umowa może jednak przenieść część kosztów na właściciela działki, zwłaszcza gdy służebność służy obu stronom.
Czy umowa służebności wymaga aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej oraz jak chroni nabywców?
Dla skuteczności przeniesienia służebności gruntowej potrzebne jest oświadczenie właściciela nieruchomości w formie aktu notarialnego. Wpis w księdze wieczystej zapewnia z kolei jawność i wiąże kolejnych nabywców działki. Dzięki niemu osoba kupująca dom lub pole widzi w rejestrze, czy ktoś korzysta z przejazdu lub infrastruktury, co zmniejsza ryzyko sporów. Dlatego oba te elementy są nie tylko konieczne do ustanowienia służebności, ale także korzystne dla obu stron.
Kiedy przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności i w jakiej formie można je ustalić?
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności występuje wtedy, gdy obie strony się na nie umówią. Niemal zawsze występuje ono jednak w przypadkach, kiedy w proces ten zaangażowany jest sąd.
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności może przyjąć postać:
- kwoty jednorazowej,
- płatności cyklicznej.
Strony mogą ustalić termin, walutę, sposób waloryzacji i zasady zmiany świadczenia.
Jak zmienić zakres, przenieść lub znieść służebność oraz kiedy wygasa z mocy prawa?
Modyfikacja umowy służebności wymaga zgodnego oświadczenia stron lub orzeczenia sądu oraz formy aktu notarialnego. Przeniesienie osobistej służebności jest co do zasady niedopuszczalne, natomiast gruntowa podąża za nieruchomością. Służebność gruntowa wygasa również przez niewykonywanie jej przez 10 lat lub gdy utraci znaczenie, np. po budowie nowej drogi publicznej. Zrzeczenie się prawa przez uprawnionego stanowi odrębną podstawę jej wykreślenia z ksiąg wieczystych.
Dowiedz się więcej o umowie służebności
Jeśli planujesz zawrzeć umowę służebności, dodatkowe informacje o jej treści, procedurach ustanowienia i formie wpisu do księgi wieczystej można uzyskać bezpośrednio u notariusza. Specjalista ten wyjaśnia również skutki prawne dokumentu i pomaga sporządzić akt zgodny z przepisami.
Najważniejsze informacje o umowie służebności
- Służebność to ograniczone prawo rzeczowe regulujące korzystanie z cudzej nieruchomości.
- Umowa służebności określa zakres, przebieg i zasady ponoszenia kosztów.
- Akt notarialny i wpis do księgi wieczystej zapewniają skuteczność ustanowienia służebności oraz ochronę nabywców.